Азарт вместо строительного бума
Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».
Голландский архитектор и издатель Барт Голдхорн считает главной опасностью сегодняшнего дня возврат к крупнопанельному домостроению и призывает инвестировать в архитектурное образование
Барт ГолдхорнФото: Игорь Мухин/agency.photographer.ru
С голландским архитектором и издателем Бартом Голдхорном я познакомился в 1996 году. Редакция его журнала «Проект Россия» занимала полторы комнаты в одноэтажном деревянном домике на Полянке. Идея издавать качественный профессиональный журнал для архитекторов в России в то время была очень смелой — рынок только формировался, платежеспособный спрос был невелик.
Сегодня Голдхорн — видная фигура в российской архитектурной среде. В его издательский дом входит уже несколько журналов, он курирует выставки, а в центре дизайна Artplay Барт открыл первый в Москве специализированный книжный магазин для архитекторов.
Для проекта «Российский дом будущего», в котором Барт Голдхорн является консультантом, он чрезвычайно важен как европейский специалист, долгие годы проживший в Москве и неравнодушный к нашей стране (в интервью слова «у нас» относились и к Голландии, и к России). Это позволяет ему не только видеть наши «ненормальности», на которые мы уже не обращаем внимания, но и предлагать решения, основанные на европейском опыте.
Не надо бросаться в крайности
— Барт, ты приехал в Москву лет пятнадцать назад. Скажи, что тогда тебя удивило больше всего?
— Это был 1993 год, дикое время. В Москве по сравнению с Европой меня поразило очень малое количество типов жилья. Очень узкий спектр: кирпичные дома сталинской эпохи, пятиэтажки пятидесятых и шестидесятых годов, панельные времен семидесятых и восьмидесятых. Когда я искал квартиру для аренды, мне дали газету «Из рук в руки» с предложениями квартир. Там не было картинок, только сухие описания: столько-то комнат, такой материал стен и так далее. И по трем строчкам рекламы ты мог заочно нарисовать планировку квартиры. Очень незатейливый рынок.
— Насколько изменилась ситуация за эти пятнадцать лет? Каковы главные тренды?
— Конечно, стали больше строить, архитекторы стали гораздо лучше проектировать. Но важно другое: в отрицании старой системы из одной крайности бросились в другую. От социализма — в дикий капитализм. От общественного — к крайнему индивидуализму.
Первый пример: городское пространство пятнадцать лет назад было общественным, все было абсолютно открыто. Сейчас кругом одни заборы, потому что всем нужно частное пространство. Все обороняются, и дома стоят отдельными крепостями. Общественные территории тают. Город разрывается на кусочки, и получается очень странная городская среда.
Перехлест мне видится и в повальном увлечении коттеджным строительством. В советское время строили только в городе, сейчас все хотят жить в отдельном доме. За городом в чистом поле строятся эти странные большие кирпичные постройки. Только теперь, постояв в утренних пробках, люди начинают понимать, что это не решение. На мой взгляд, была и есть замечательная русская традиция «квартира в городе плюс дача». Ее можно развивать и дальше.
Еще один пример перегиба: десятилетиями существовало бесплатное государственное жилье, теперь всех призывают покупать через ипотеку. Но это не массовый путь, если не брать Москву и крупные города, население в России небогатое. В Европе есть значительный сегмент общественного жилья, которое сдается в аренду по льготным ценам — во многих городах это больше половины жилого фонда. Существует огромное число финансовых механизмов, связанных с жильем: жилищно-накопительные кооперативы, субсидии на аренду, субсидии процентной ставки, дома с ограниченной арендной платой и так далее. Они в России почему-то пока не применяются.
— А есть ли срединный путь? Как его найти?
— Есть целый спектр решений, и не надо бросаться в крайности. Важно, что сегодня мы входим в новую фазу. Есть понимание, что механизмы, которые работали эти пятнадцать лет, уже не работают. Это было очень по-капиталистически, очень рыночно, но для строительства жилья массового спроса это не подходит. Сейчас надо думать, какой будет новая фаза, какие механизмы заложить. И самая главная опасность сегодня — попытка вернуться к старой советской модели. Не только потому, что эти дома не очень хорошие, не очень удобные. Надо понимать, что советская модель с ее технологиями была напрямую связана с ушедшей социалистической системой политического и экономического управления страной. Тогда это работало, сейчас это невозможно. Это все равно что восстановить производство автомобилей «Лада» семидесятых годов. Они будут ездить. Но какая будет эффективность? Будет ли это конкурентоспособно?
Строят ли «панель» в Европе
— Со строительными технологиями у нас тоже произошло интересное изменение. В девяностые резко возросло количество ручного труда. От индустриального строительства мы частично перешли к кустарным технологиям.
— Да, это очень интересный процесс. Было крупнопанельное домостроение: большие элементы изготавливались на заводе, их везли на стройплощадку и там монтировали. Это было технологично. В девяностые появилось много дешевой рабочей силы, и снова перешли на ручной труд, стали строить из кирпича и монолита. Такое кустарное производство эффективно только при очень низких зарплатах. Князь или король три века назад могли себе позволить, чтобы тысяча человек в течение десяти лет работала на строительстве замка, потому что была огромная разница в доходах заказчика и строителей.
Сейчас в строительстве по-прежнему очень много ручного труда. Но с развитием общества сами строители становятся средним классом, а значит, должны иметь возможность купить квартиру. При маленькой зарплате строитель за всю жизнь не сможет заработать на квартиру. Именно поэтому необходима индустриализация в строительстве, то есть минимизация человеко-часов, затраченных на строительство дома.
У России есть два пути. Или переходить к современным индустриальным методам строительства, потому что русские строители уже не готовы работать за небольшие деньги руками. Или ввозить огромное число рабочих из Средней Азии, но при этом возникают большие миграционные проблемы.
— Сегодня в России в реанимацию крупнопанельного производства инвестируют десятки миллионов долларов. Это оправдывают тем, что в «Европе тоже строят “панель”»? Строят?
— Что касается технологий, то возврата к крупнопанельному жилью быть не должно. Это устаревшая технология — в Европе от нее отказались еще в семидесятые годы. Посмотрим на эволюцию панельного домостроения. В Западной Европе оно было широко распространено после войны. В то время нужно было много строить, чтобы дать людям крышу над головой. Были построены заводы, существовал единый заказ, и острота жилищной проблемы за счет больших объемов строительства была в основном снята.
Но что произошло потом? Государство стало меньше вкладывать в строительство, а люди начали сами решать, какое жилье им покупать. И оказалось, что им нужно разнообразие. Кто-то захотел жить в коттедже, кто-то — в блокированных домах, третьи — в малоэтажных комплексах. Крупнопанельное домостроение дать разнообразия не могло. В условиях рынка и без поддержки государства крупные заводы не смогли обеспечивать свою загрузку.
Именно в семидесятые в европейском домостроении произошла смена технологического уклада: от крупнопанельного к мелкосборному. Индустриальный характер строительства остался. Дома по-прежнему собирали из деталей, изготовленных на заводе, но при этом резко увеличилась номенклатура выпускаемых изделий. Грубо говоря, крупнопанельный дом собирался из двадцати деталей, а мелкосборный — из ста. Большое число производителей стало делать отдельные детали дома.
В отличие от крупнопанельного домостроения новые строительные технологии — это открытые системы. Они сопрягаются друг с другом, легко модифицируются и развиваются. Эта система открыта к развитию и способна быстро реагировать на изменения покупательских предпочтений или появление строительных новинок. И конечно, новые строительные системы дали разнообразие архитектуры: дома теперь могут быть любыми по фасадам и планировкам.
Что касается фасадных панелей, то они активно используются. Но не надо забывать, что они совсем другие, чем при крупнопанельном домостроении. Они не несущие, легкие, теплые и разнообразные. Они могут быть из совершенно различных материалов и иметь любую отделку, вплоть до меди. Архитектор может выбирать из сотни предложений производителей.
— Советский Союз заимствовал технологию крупнопанельного домостроения у Западной Европы. Почему же он не перешел на модель мелкосборного строительства?
— В Советском Союзе точку перехода на новый технологический уклад проскочили. Во многом из-за того, что не было рыночных механизмов, когда покупатель выбирает жилье сам. Но главная причина в том, что крупнопанельное домостроение идеально подходило для советской системы. В западной системе мелкосборного домостроения должно быть большое количество производителей, которые быстро откликаются на потребности рынка и быстро поставляют товар. При этом каждая стройка становится уникальной. Для централизованной социалистической системы, подчиняющейся сквозному планированию, это невозможно. А крупнопанельное домостроение — это очень малое число деталей и очень простая логистика. Поэтому в Советском Союзе все детали производили на одном заводе. И потом этот завод уже строил одинаковые дома в разных местах. Иначе управлять системой было бы невозможно.
— Интересная ситуация складывается и со стоимостью строительства. Недавно я встречался со строителями, и они мне предложили построить дом по трем технологиям: из кирпича, сэндвич-панелей или из дерева. Самое удивительное, что цена во всех трех случаях была одинаковая — восемьсот долларов за квадратный метр. Дешевые и дорогие технологии стоили одинаково…
— Это очень важная тема — прозрачность строительства. Сметная стоимость голландского рабочего составляет двадцать пять-тридцать евро в час, а труд российского рабочего на порядок дешевле. Тем не менее себестоимость строительства в Голландии и в Москве сегодня примерно одинакова. И трудно понять, откуда берется эта разница.
В Голландии существует чуть ли не веками отработанная система смет. В них отражается вся стройка, до последнего гвоздя. И архитектору, который в Голландии представляет в проекте заказчика, легко варьировать цену строительства. Если заказчику нужно удешевить проект, то архитектор знает, в каких разделах можно предложить другое решение или более дешевые материалы, чтобы в итоге здание все равно получилось качественным и имело хорошую архитектуру.
Было бы очень интересно сравнить голландские и российские сметы. Взять голландский жилой комплекс и пересчитать этот проект с российскими сметчиками по местным ценам. Это может дать интересные результаты. Мы поймем, куда утекают деньги, как можно оптимизировать проекты в российских условиях, каких производств не хватает в России.
Еще одно исследование, которое стоит провести, касается СНИПов, которые в России по-прежнему определяют многое. Можно сравнить российские и голландские нормы. Есть ощущение, что российские СНИПы сильно тормозят развитие отрасли. Они были придуманы под определенный тип строительства. У них даже принцип иной, чем в Европе. Там нормы — это ограничения, внутри которых ты свободен. В России нормы — это нормативы: делай именно так.
Десятки удельных княжеств на полях Подмосковья
— Ты говоришь, что у нас больше стали строить. Но попадая в Дубай, видишь сотни возводящихся небоскребов. Вот он, строительный бум, причем в крайне неблагоприятных климатических условиях. В России же приток нефтедолларов не трансформируется в строительный бум. Ты лучше знаешь ситуацию в мире: есть у нас бум?
— Пока в России строительного бума нет. Строится действительно не много. Даже в Москве в год вводится менее половины квадратного метра на человека. Полметра на человека строят в Голландии, где уже все застроено и обеспеченность жильем намного выше. И в Голландии никому не приходит в голову говорить о буме. Строительный бум — это Китай. Китайцы строят на человека по одному квадратному метру в год, при их населении это очень много. В Москве к тому же сложилась парадоксальная ситуация: спрос на жилье высок, но он ограничивается очень высокими ценами. И при этом очень небольшое предложение нового жилья.
— Почему же у нас так мало строится?
— Главная причина в том, что очень плохо работают государственные и муниципальные структуры, которые должны готовить землю для строительства и давать строителям возможность строить. Одна из проблем в том, что заказчик покупает земельный участок и не знает, что он может там делать. Там еще ничего не готово. Он должен сам строить какой-то коллектор, какую-то электроподстанцию, надо все это согласовывать.
Меня удивляет, что Москва инвестирует огромные деньги в строительство, но практически не инвестирует в проектирование. Сейчас проектирование начинается только тогда, когда девелопер купил участок. Правильный же путь в том, чтобы город был заказчиком для проектировщиков, которые вырабатывают концепцию и для района в целом, и для отдельных участков. Концепция должна быть общественно нужной. Власти исходя из нужд города должны определять размеры будущего строительства и, соответственно, цену земельного участка.
Сегодня архитектор, разрабатывая концепцию застройки участка, обслуживает девелопера. А значит, отстаивает его интересы, максимально увеличивая этажность и выход площадей с участка. А у города нет своей позиции, и начинается торг. Вносятся дополнительные аргументы в конвертах.
— Для застройщика это означает не только большую трату времени и денег, но и большие риски.
— Конечно. Ведь может получиться так, что на земельном участке вообще нельзя ничего строить. Скажем, под землей идет засекреченный коллектор. Эти риски напрямую отражаются на стоимости проекта. Долго, дорого, сложно, большие риски — это говорит о том, что муниципалитеты не способны создать условия.
Для снижения цен на недвижимость надо всеми способами снижать риски застройщиков. Например, если город четко задал типологию жилья, то застройщик может купить участок и спокойно построить на нем малоэтажное жилье. Он знает, что на соседнем участке не будут строить небоскребы. Развитие становится предсказуемым.
— Почему же «заминированные» земельные участки все-таки покупают?
— Это все связано с каким-то азартом, который существует на всех уровнях. Сейчас это похоже на казино. Купил — выиграл, купил — проиграл. Кто-то попал и потерял деньги? Ну что ж, не повезло, говорят, это же рынок, он сам купил, его решение. И все как-то в этом заинтересованы, потому что все хотят играть. Но для развития города это ужасно.
— Очень сложная ситуация сложилась в Подмосковье, где были скуплены огромные массивы земли. В некоторых районах фактически сложилось двоевластие: есть местная власть и есть владелец десятков тысяч гектаров земли, чуть ли не всего района.
— За городом все вообще поставлено с ног на голову. Освоение Подмосковья происходит хаотично, без градостроительного планирования. Каждый застройщик, кто смог отхватить участок, строит свои сети, дороги. Планы этих застройщиков никак не согласуются. Из-за этого хаоса коттеджи оказываются золотыми, поэтому масса денег расходуется нерационально.
Сейчас архитекторы проектируют новые города на земле бывших совхозов или колхозов. Я видел эти планы: здесь какой-то массив земли, там кусок. А белые пятна на карте между ними? Нет, в этих промежутках они ничего не проектируют, это не их земля. Частный застройщик купил только этот совхоз с несколькими отдельными полями, на них они и проектируют свой город.
— Получается, как будто на территории Московской области есть десятки отдельных княжеств. И эти княжества независимо друг от друга пытаются обустроить свои земли.
— Да-да, это безумие. Проектировать район или город должен муниципалитет. Он, а не частные компании, должен решать, как будет развиваться территория. Это же очевидно, что частный девелопер учитывает только те общественные вещи, которые важны для его будущих жителей. Задача частной фирмы — зарабатывать деньги. Заранее придумать, как будет выглядеть территория, — это задача властей. А в России сейчас частный капитал взял на себя функции планирования территорий.
Барт ГолдхорнФото: Игорь Мухин/agency.photographer.ru
— Во многих странах развитием территорий, ленд-девелопментом, занимаются крупные государственные или полугосударственные компании. А в Голландии кто занимается ленд-девелопментом?
— Двухуровневая система девелопмента весьма эффективна. На первой фазе ленд-девелопер занимается подготовкой большого участка земли к строительству. Он делает концепцию развития, проектирует и строит коммуникации и дороги, а потом разбивает массив на более мелкие участки и продает их. Девелоперы второй фазы покупают участки и строят на них свои объекты. Ленд-девелопером может быть и местная власть. Ведь она заинтересована в том, чтобы продать эту землю подороже. Девелопер, покупающий подготовленную землю, готов платить значительно больше, чем за голый и непредсказуемый участок земли.
В Голландии ленд-девелопером выступают муниципалитеты. У них есть свои градостроители, проектировщики. Иногда они привлекают какое-то архитектурное бюро, которое делает это для них. Естественно, тогда это бюро получает все данные от города: где будут сети, где планируется сделать трассу и так далее. Именно в архитектуре и в градостроительстве позиция муниципалитета и государства ключевая.
К тому же в Голландии давно существует многоступенчатая система градостроительства. Есть государственное бюро проектирования, которое занимается вопросами зонирования и планирования на уровне всей страны. Оно определяет стратегию развития страны и решает, какие города будут развиваться, какие нет. На следующей ступени муниципалитеты разрабатывают свои программы развития. Они же финансируют прокладку сетей, строительство дорог. Финансируют из денег, которые они получают от продажи земли.
— А насколько голландский опыт подходит для России? Можно ли создать, например, московскую девелоперскую компанию, которая будет развивать большие территории и продавать подготовленные участки на тендерах?
— Это очень трудный вопрос. Он настолько политизирован, настолько связан с российской бюрократией… Я не знаю, как его решить. Проблема в том, что бюрократия в России работает на себя, а не на общее благо.
Одноэтажная Россия — это реально?
— Сегодня в России много говорят о малоэтажном жилье. Возможна ли у нас «коттеджизация» на американский манер, когда значительная часть горожан переселяется в отдельные дома в пригороды?
— Американские пригороды не такая уж приятная вещь. Американцы это уже понимают, не случайно родилось движение нового урбанизма. По мне, американский город — это ужасно: бесконечные массивы частных домов, хайвеи и торговые моллы. И все. Так надо жить? Нет, это же очень скучно. Конечно, приятно иметь собственный большой дом. Это всем понятно. Но если город при этом просто исчезает, когда вместо него только хайвеи и шопинг, то это плохо.
Не думаю, что Россия может себе позволить такую застройку. Это очень дорого. Это могла себе позволить только самая богатая страна мира — США. В Америке переезд в пригороды сопровождался грандиозным проектом строительства дорог. Разводка инженерных сетей на огромные расстояния при массовом коттеджном расселении выльется в огромные суммы. В России это будет не по карману населению: человеку надо будет купить не только дом, но и машину. И еще заплатить за дороги, за инфраструктуру.
Но самое важное, что в Америке совсем другая модель расселения. Коттеджный тип расселения опирается на малый и средний бизнес. Люди работаю там, где живут. Россия устроена по-другому. В ней большую роль играют крупные предприятия, экономика которых завязана на большие города. В Советском Союзе был большой урбанистический проект — из деревень все уехали в города. И сейчас провести обратный процесс будет очень тяжело. Конечно, теоретически можно каждому россиянину выдать, скажем, по двенадцать соток — земли хватит. Предположим, что деньги нашлись на сети и дороги, хотя если дома очень далеко друг от друга ставить, то получится очень дорогая инфраструктура. Представим, что все построили дома и туда переехали. Но где будут эти люди работать? Куда дети будут ходить в школу? Какая будет инфраструктура? Какая общественная жизнь? По-моему, коттеджи — это не решение массовой проблемы, это утопия.
— Тогда какие, по-твоему, варианты застройки наиболее перспективны?
— Очень перспективны промежуточные варианты: к примеру, блокированные дома. Они пользуются огромной популярностью у нас в Голландии, несмотря на то что это страна с большой плотностью жилья. Площадь голландского блокированного дома обычно составляет сто-сто двадцать квадратных метров. Это два этажа плюс чердак, который можно легко преобразовать в жилую мансарду, вставив окна. Таунхаусы — это дешево, потому что у них есть общие стены и есть крыша на всю длину этого большого здания. Сравни с коттеджем — сколько там фасадов, кровли. Высокоплотная малоэтажная застройка — это очень хороший, экономичный вариант жилья.
Но я бы советовал пристально посмотреть и на вариант среднеэтажной застройки. Там получается достаточно высокий выход площадей с единицы территории: примерно сто жилых единиц на гектар. То есть десять тысяч квадратных метров на гектар. Высокая плотность застройки достигается за счет того, что небольшие дома можно ставить друг к другу значительно ближе, чем многоэтажки.
— Среднеэтажная застройка — это пятиэтажные дома?
— Да.
— Я представил себе заголовки газет: «В Россию возвращаются хрущевки»…
— Пятиэтажные дома могут быть очень хорошими. Вся Европа построена так — и прекрасные города получаются. Хрущевские дома — это очень экономичное жилье, но по градостроительному качеству они плохие. Самая большая проблема хрущевок в том, что квартиры там очень маленькие, сейчас это уже не проходит. Притом все хрущевки одинаковые.
Качество среды можно легко улучшить, если отказаться от каких-то догм. Представим ряд пятиэтажек, все подъезды в них расположены в одну сторону. Меняем только один аспект: пусть две пятиэтажки имеют подъезды, направленные в разные стороны. Тогда между домами образуется полуприватный двор, куда посторонние почти не заходят. В этом дворике разбивается сад, делается благоустройство. Квартиры на первых этажах могут иметь свои палисадники. Качество квартир на первых этажей улучшается на двести процентов только потому, что подъезды поменялись.
Пятиэтажные дома могут иметь разнообразную архитектуру, разные наборы и планировки квартир. Это тоже пятиэтажный дом, но совсем не хрущевка.
Архитекторы в дефиците
— На последней выставке «АрхМосква» я попросил пятерых российских и иностранных архитекторов порекомендовать градостроителя для выступления на форуме «Российский дом будущего». Ответы меня шокировали. Все они сказали, что в России нет специалистов по градостроительству. Страна не знает своих героев или все действительно так запущено?
— Мне кажется, проектировщиков-градостроителей действительно нет. Есть институт НИиПИ Генплана, но он мыслит совершенно старомодно. Есть два понятия: urban planning и urban design. НИиПИ Генплана работает как компания urban planning, то есть занимается планированием всего города: где должны пройти новые магистрали, где будут сети и так далее.
Urban design — это придумывание большого городского района. Людей, занимающихся этим, в России точно нет. Конечно, все московские архитекторы будут говорить: «Мы все знаем, раньше это делали». Но в России нет этого образования. Есть кафедра градостроительства в МАРХИ, Московском архитектурном институте, но она очень слабая. Поэтому на всех масштабных градостроительных проектах в Подмосковье сегодня работают иностранные архитекторы.
— А какие проблемы в области архитектуры ты видишь?
— Начнем с того, что количество архитекторов на душу населения в России в двадцать раз меньше, чем в Германии. Во времена Советского Союза это было нормально, потому что строили по типовым проектам. Для современного момента это совершенно ненормальная ситуация. Если архитекторов мало, значит, мало конкуренции. Почти монополизм. Отсюда проблема качества. При этом расценки архитекторов в России сейчас очень высокие: некоторые девелоперы говорят, что им уже выгоднее пригласить европейского архитектора, чем россиянина.
Мы недавно провели опрос преподавателей в МАРХИ и выяснили, что эта проблема уже распространилась и на студентов. Все студенты работают параллельно с учебой, потому что есть большой спрос на их услуги. Им даже учиться не очень нужно, потому что они и так зарабатывают деньги. Им нужен только диплом архитектора. Очень сложная проблема с архитектурным образованием. В МАРХИ, лидирующем институте в России, в течение тридцати лет практически не менялись программы, несмотря то что мы все-таки живем в абсолютно других условиях. Мой друг преподает в МАРХИ, он профессор, ему шестьдесят один год — он самый молодой профессор на своей кафедре. Дефицит архитекторов можно преодолеть только созданием новых вузов, увеличением инвестиций в образование архитекторов.
Но более важным, чем количество, является качество архитекторов. В Советском Союзе архитекторы практически не занимались проектированием жилья в течение тридцати лет, потому что все дома были типовыми. Они не только потеряли опыт и знания, но и отстали от Европы, которая за эти годы прошла большой путь в развитии архитектуры жилья.
К сожалению, специальной литературы на русском языке, которая могла бы передать западный опыт, практически нет. За пятнадцать-двадцать лет ничего не было переведено на русский и не издано. Это просто ужас! Как может эта сфера развиваться? Здесь в течение полувека книги по архитектуре вообще не продавались. Архитекторы ехали за рубеж и каждый раз возвращались с сумками, полными книг. Для сравнения: в Китае при университетах есть серьезные издательства, которые много книг переводят на китайский и издают. Нашу книгу по российской архитектуре тоже недавно издали. Кроме того, китайские студенты в большом количестве учатся за рубежом. Только в моем родном университете Делфта одновременно учится сто-сто пятьдесят китайских студентов. И так по всему миру. Китайские студенты учатся именно в области градостроительства. Китай понимает, что сильно отстал за годы изоляции, и теперь стремительно наверстывает, перенимая опыт. И результаты видны. В Китае действительно строительный бум. Есть качественное доступное жилье.