На офисном рынке наступила оттепель

За первую половину 2018 года в Петербурге не появилось нового предложения на рынке офисной недвижимости – по данным отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, введены лишь два офисных здания совокупной площадью 14 тыс. кв. м, построенных для собственных нужд компаний. Это минимальное полугодовое значение с 2005 года. Рынок находится в ситуации острого дефицита качественного предложения, отмечают аналитики IPG.Estate. На фоне отсутствия нового предложения при постоянном спросе вакансия на офисном рынке сокращается, но ставки растут пока медленно.

Все меньше свободных площадей 

Colliers оценивает объем чистого поглощения за первую половину года в 42,5 тыс. кв. м, средний уровень вакансии – в 8 %.

По данным IPG.Estate, уровень вакантных площадей в офисах класса В/В+ по итогам полугодия сократился до 7,5 %, в классе А – до 3,9 %.

Как подсчитали в Maris в ассоциации с CBRE, на начало июля в Петербурге было свободно около 209,2 тыс. кв. м. В офисных центрах класса А вакантно 48,7 тыс. кв. м, или 5,5 % площадей (–0,7 п. п. к декабрю 2017 года), в классе В уровень вакансии изменился незначительно – свободны 1605 тыс. кв. м, или 8,1 % (–0,3 п. п. к декабрю 2017 года).

Это минимальный показатель за последние десять лет, подчеркивает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE. По ее словам, свободные офисы есть в 163 зданиях. Для небольших арендаторов (до 300 кв. м) выбор достаточен. Для крупных компаний доступно не более 30 зданий, готовых предложить офисы единым блоком в аренду (от 1,5 тыс. кв. м).

Однако относительно низкий показатель поглощения не отражает общей ситуации: текущий спрос переходит в состояние отложенного либо до появления новых проектов, либо до высвобождения качественных офисных блоков, отмечают в компании IPG.Estate.

«По мере снижения доли вакантных площадей постепенно увеличивается и стоимость аренды. Рост средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки составил около 10 % начиная с конца 2015 года, не считая того, что в кризисный период активно применялась практика предоставления скидок в пределах 10–15 %, тогда как уже в 2017 году собственники привлекали дисконтом только крупных арендаторов», – утверждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

По данным NAI Becar, по итогам полугодия ставки немного подросли – на 2 % в классе А и на 4 % в классах B/B+. В классе С ставки пока стабильны.

В IPG.Estate ожидают роста ставок до конца полугодия в пределах 5 %.

Признаки оттепели 

По прогнозам компании JLL в Санкт-Петербурге, объем ввода офисных площадей в Петербурге в 2018 году должен составить 267 тыс. кв. м, из которых 67 % приходится на «Лахта Центр». При этом объем спекулятивного строительства достаточно мал – около 61 тыс. кв. м. «Некоторые проекты, которые были приостановлены в 2014–2015 годах, сейчас разморожены, однако, с учетом длительности девелоперского цикла, выход этих новых площадей на рынок стоит ожидать не ранее 2019–2020 года», – рассуждает Фадеев.

«Да, в этом году ожидаются небольшие объемы ввода. Тем не менее абсолютно неверно говорить, что рынок заморожен и стоит на месте. Сделки проходят, зачастую сдаются в аренду крупные объемы офисных площадей. У нас в активной работе есть здания, запуск которых намечен только на 2019 и последующие годы. Спрос на них только растет», – отмечает Светлана Мовчан, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости по работе с арендодателями управляющей компании Maris в ассоциации с CBRE.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, настроена оптимистично: «Офисные девелоперы действительно просыпаются. Мы пока видим мало новых объектов в этом сегменте, на этих показателях сказывается последний кризис – в течение последних двух-трех лет все, кто хотел завершить ввод своих проектов, завершил его, но начинать новые проекты пока страшно. Офисный сегмент пострадал с 2014 года очень сильно. Однако сейчас девелоперы начинают думать о том, чтобы строить офисные здания с нулевой стадии и заниматься редевелопментом зданий под офисную функцию. Уверена, в перспективе ближайших лет мы увидим плоды этого пробуждения».

Вместе с тем по итогам первого полугодия в секторе существующих объектов коммерческой недвижимости офисный сегмент занял второе место по объему вложенных средств после торгового сегмента, отмечают аналитики Colliers International. В сегмент привлечено 74 млн долларов – 26 % инвестиций. При этом целью вложений на рынке офисов в равной степени выступали как активы под собственные нужды, так и бизнес-центры, купленные с целью получения арендного дохода, подчеркивают эксперты.

По мнению аналитиков IPG.Estate, с учетом низких темпов прироста предложения офисной недвижимости все заявленные к вводу в 2018 году объекты выйдут на рынок с показателями заполняемости на уровне 80–90 %.

В главной роли – Газпром 

Событием года на офисном рынке Петербурга считается ввод очередной фазы «Лахта Центра».

По данным JLL, за счет ожидаемого завершения строительства «Лахта Центра» объем ввода офисов в Петербурге впервые в истории рынка может оказаться выше московского, где заявлено всего 250 тыс. кв. м.

Но больше экспертов волнует возможное влияние ввода «Лахта Центра» на офисный рынок. И мнения о последствиях этого события различны. В частности, Фадеев полагает, что ввод первой очереди не повлияет на объем свободных офисов в городе, поскольку потребности Газпрома существенно выше: начиная с 2011 года структурами Газпрома арендовано и выкуплено свыше 450 тыс. кв. м офисной недвижимости, что в 2,5 раза больше, чем площадь первой очереди.

По оценке Colliers International, освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения Газпрома. В результате к 2020 году вакансия в классе А снизится до 1 %, а ставки начнут стремительно расти.

Ранее генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявлял: потребность в новом строительстве появится только в 2020 году, когда все структуры Газпрома переедут в «Лахта Центр» и произойдет перераспределение освободившихся площадей между структурами компании.

К 2023 году, после ввода в эксплуатацию второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», рынок офисной недвижимости получит более 100 тыс. кв. м качественных площадей – они освободятся после переезда структур Газпрома. Газовый монополист в совокупности, по некоторым оценкам, будет занимать более 1 млн кв. м 

качественных площадей. Тогда рынок ощутит потребность в новых спекулятивных площадях, и это станет импульсом для дальнейшего развития рынка.

Елена Зубова

https://ktostroit.ru/news/285863/